Ритейл вопреки всему

15.01.10
Категория: Коммерческая недвижимость

С начала кризиса и по сегодняшний день ритейл остается самым активным и жизнеспособным сегментом рынка коммерческой недвижимости в России. Эксперты считают, что так будет всегда, независимо от экономической ситуации в стране. При этом уже сейчас обычные ТРЦ становятся менее востребованными, чем более простые форматы торговли, пишет Arendator.ru

Безоговорочный лидер
На протяжении всего 2009 года торговая недвижимость оставалась самым активным сегментом рынка real estate, утверждают эксперты. По их словам, больше всего просел офисный сектор, поскольку он был сильно перегрет. Пострадала от кризиса и складская недвижимость, но в гораздо меньшей степени, потому что ставки аренды в ней не были так сильно завышены, как в офисах. Что касается гостиничного бизнеса, то финансовые потрясения его практически не затронули. Согласно отчетам аналитиков, доходность отелей упала не так сильно, как в других сферах коммерческой недвижимости. Таким образом, получается, что безоговорочным лидером рынка по итогам уходящего года стал ритейл.

Эксперты отмечают, что торговая недвижимость традиционно была одним из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов в виду относительно коротких сроков окупаемости и высокого уровня доходности. «Активность на протяжении 2009 кризисного года связана с тем, что пессимистичные прогнозы ритейлеров касательно катастрофического падения покупательского спроса, а, следовательно, и продаж оказались преувеличенными. По нашим оценкам, ритейл от кризиса пострадал существенно меньше, чем, например, девелопмент», – убежден Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир».

С ним соглашается Марианна Романовская, заместитель генерального директора TriGranit Development Russia. «Торговля более других субрынков привязана к удовлетворению повседневных потребностей, которые никакой кризис полностью уничтожить не может. Какова бы ни была ситуация на финансовых рынках и нефтяных биржах, практически ни один день нашей жизни не обходится без материальных затрат, что в свою очередь поддерживает именно торговую недвижимость», – рассуждает она.
По словам Марианны Романовской, активность ритейла проявляется, прежде всего, в продолжении динамичного развития продуктовых сетей. Так, за 3 квартала 2009 года чистая выручка X5 Retail Group достигла 197527 млн.руб. или $6081 млн. Рост чистой выручки по сравнению с девятью месяцами 2008 г. составил 38% в рублевом выражении и 2% в долларовом выражении. Помимо этого в текущем году Х5 открыла в Москве первые два «Зеленых Перекрестка» и купила сеть «Патэрсон», тем самым расширив свое присутствие в формате супермаркет. Что касается планов на следующий год, то компания планирует открыть от 7 до 10 гипермаркетов, около 15 супермаркетов и 200-250 дискаунтеров. Капитальные затраты запланированы на уровне 18 млрд.руб.

Устанавливая рекорды
Парадоксально, но в 2009 году в Москве открылось рекордное количество ТРЦ, а общее предложение рынка торговой недвижимости увеличилось почти на 900 тыс.кв.м площадей. На конец года общий объем предложения составил 4857 тыс.кв.м (общая площадь 2538 тыс.кв.м), говорится в исследовании Colliers International. Среди открывшихся объектов такие ТРЦ как «Метрополис» (общей площадью 205 тыс.кв.м), «Мегаполис» (72 тыс.кв.м), «Спектр» (54 тыс.кв.м), «Филион» (87,6 тыс.кв.м), «Золотой Вавилон Ростокино» (241 тыс.кв.м) и «Город» (240 тыс.кв.м). Понятно, что все эти объекты начинали строиться задолго до разгара кризиса, однако привлечь арендаторов во время финансовой «чумы» оказалось по силам далеко не всем. Зато все без исключения девелоперы были вынуждены снижать ставки аренды, что не могло не сказаться на заполняемости торговых комплексов.

В среднем по России за 2009 год падение ставок аренды составило 30-35%, говорят аналитики. «В меньшей степени это затронуло успешные и привлекательные объекты, владельцы которых шли только на незначительные уступки в пределах 10%. Более существенное снижение арендных ставок (до 40-50%) характерно для объектов торговой недвижимости, имеющих выраженные недостатки в локации и коммерческой концепции», – уточняет Андрей Сурков, специалист отдела исследований Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis. По его словам, сегодня во многих регионах ставки уже достигли дна или близки к нему, поэтому в 2010 году не ожидается резкого колебания их уровня – рынок будет находиться в новом для себя равновесном состоянии.
К концу третьего квартала ставки аренды в ТРЦ Москвы стабилизировались, констатируют консультанты. Зачастую в проектах, сдающихся в аренду, собственник стремится выйти на определенный уровень ставки через 2-3 года, соответственно относительно этого уровня обговаривается снижение на первый и второй года аренды. «Если ранее при схеме минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота, фиксированная часть была крайне низкой, в настоящее время она становится более существенной, а ежегодная индексация составляет от 3% до 7%, – говорит Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – На начало декабря средний уровень вакантных помещений в Москве составлял около 5%. До конца текущего года мы не ожидаем его значительных колебаний, в силу того, что выходящие в конце года крупные проекты, несмотря на весьма значительную торговую площадь, практически полностью заполнены арендаторами». При этом наиболее успешные проекты избежали как существенного увеличения уровня вакантных площадей, так и снижения ставок.

Между тем перехода от фиксированной арендной платы на процент с оборота, который предсказывали игроки рынка, так и не произошло. «В большинстве случаев процент с оборота так и остался мечтой арендатора. А не было перехода потому, что девелоперу это не выгодно. Зачем арендодателю, основная задача которого предоставлять площади и обеспечивать трафик, брать на себя риски ритейлера?», – недоумевает Виталий Ефимкин. По его мнению, если УК чувствует себя уверенно, то она вряд ли согласится перейти на процент с оборота. «Процент с оборота – лишь один из инструментов привлечения и сохранения арендаторов, – утверждает Марианна Романовская. – Основное ограничение состоит в том, что этот элемент дохода, как правило, не засчитывается банками, которые предпочитает видеть гарантированную ставку аренду».

Взрослые неожиданности
Следует отметить, что в 2009 году ритейл преподнес рынку немало сюрпризов. И далеко не все их них оказались приятными. Однако, несмотря на всю сложность ситуации, список присутствующих на рынке торговых марок заметно пополнился. Среди новых игроков гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, а также такие марки, как River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap, Nucleo, Centro, Fun City. Кроме того, на рынок торговой недвижимости планируют выход универмаги Debenhams и Harvey Nichols, магазин товаров для дома Habitat, английский супермаркет Sainsbury’s, сеть закусочных Burger King, одежные бренды Tally Weijl и Li Ning, а также сеть семейных развлекательных центров Babylon.

Кроме того компания Decathlon выводит на рынок свой бренд – Koodza (жесткий дискаунтер, занимающий меньшие площади и представляющий преимущественно товары, которые являются лидерами продаж в магазинах Decathlon), Castorama – оператора City Format, который занимает меньшие площади. Наряду с магазинами, работающими по франшизе, первые собственные магазины в России открывает компания Nike. «Можно наблюдать активную экспансию региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Среди них петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш», «Дети», оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра», – добавляет Татьяна Ключинская. Она отмечает, что кризис – это хорошая возможность выйти на рынок, поскольку сейчас очень низкие ставки аренды. А если площади простаивают, девелоперы соглашаются и на дисконт, и даже на процент с оборота.

Если говорить о негативных новостях, то самой громкой из них стало сообщение о том, что французский ритейлер Carrefour после трех месяцев работы покинул российский рынок. Согласно отчету компании за третий квартал 2009 года, ее выручка упала на 2,9% – до €24,02 млрд. Решение продать бизнес в России и уйти с рынка в компании объясняют отсутствием достаточных перспектив роста и возможностей для поглощений в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Напомним, первый магазин Carrefour открылся в июне 2009 года в московском ТРЦ «Филион», а в сентябре еще один магазин должен был открыться в Липецке, но этого так и не произошло.

По мнению консультантов, уход Carrefour никак не связан с кризисом. «Решение покинуть Россию скорее политическое, нежели экономическое. Оно никаким образом не относится к рынку. Проблема в том, что французы изначально выбрали неправильную политику», – считает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. По его словам, намного выгоднее было купить какую-нибудь торговую сеть, а затем провести ее ребрендинг.

Новые правила игры
Еще одним важным событием 2009 года стало принятие законопроекта о регулировании торговой деятельности. Антимонопольная поправка, запрещающая рост сетей, начнет действовать с 1 февраля для ритейлеров, чей порог превышает 25% в субъектах федерации, а с 1 июля – в муниципальных районах и городских округах. Сами ритейлеры скептически отнеслись к закону о торговле. «Мы будем скрупулезно соблюдать все требования нового законодательства, и приведем в соответствии с ним все наши практики в предписанные законом 180 дней со дня его вступления в силу. Уверен, в будущем некоторые нормы данного закона будут скорректированы по объективным причинам», – заявил глава Х5 Retail Group Лев Хасис.

По прогнозам экспертов, нестабильный курс валют и отсутствие дешевых кредитов пагубно скажутся на развитии ритейлеров. Однако уже сейчас некоторые компании взялись за свое региональное развитие, ввиду того что регионы «ожили». Это будет не экспансия, уверены эксперты, а сбалансированное и аккуратное вхождение в проекты, сопровождающиеся минимальными рисками. Сегодня как никогда операторы требовательны к предлагаемым им помещениям. Им проще отказаться от проектов, которые не удовлетворяют их требованиям.

Что касается ставок аренды, то к концу 2009 годы ряд арендодателей начал их поднимать. «Если проект успешен, то арендные ставки, как правило, повышаются, причем, рост может составить до 20% относительно уровня, по которому помещения сдавались в ходе строительства объекта. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится и в 2010 году по мере дальнейшего оживления спроса со стороны торговых операторов», – уверена Татьяна Ключинская. При этом, по мнению Алексея Могилы, в 2010 году ставки аренды расти не будут. «Падение прекратилось, однако говорить о росте рынка пока рано. Резкого повышения ставок не будет точно, скорее всего, они останутся на уровне текущего года, то есть ожидается некая стагнация. Незначительного роста ставок аренды следует ждать не раньше 2011-2012 годов», – полагает Алексей Могила.

По его словам, в 2010 году полноценные ТРЦ в регионах будут менее востребованы, чем ритейл парки (один из форматов ТРЦ, предполагающий наличие 2 якорей и торговой галереи), потому что их проще реализовать с точки зрения привлечения финансирования, коротких сроков возведения, затрат на строительство и сроков окупаемости. «Такой объект можно построить за 1 год. Он более простой, по отношению к обычному ТРЦ, а сам более понятный и прозрачный для инвесторов», – знает Алексей Могила.

Однако, по его словам, несмотря на это, в Москве в 2010 году будет введено еще больше ТРЦ, чем в 2009-м. По данным Knight Frank, объем торговых площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2010-2011 гг. составляет более 2 млн.кв.м. Выход на рынок всех заявленных проектов на фоне медленного восстановления спроса приведет к значительному увеличению уровня вакантных площадей. При этом прогнозируется, что 2010 г. будет одним из самых сложных периодов для девелопмента торговых объектов, поэтому распространенным явлением станет «пофазный» и «поэтажный» ввод ТЦ в эксплуатацию.

Arendator.ru

вернуться в раздел «Статьи»

08.09.10 | Коммерческая недвижимость

В Виннице после пожара возобновил работу ТЦ "Шок".

08.09.10 | События

Х5 прирастет «Копейкой»

08.09.10 | События

Oracle предложил экс-главе HP М.Херду ежегодное вознаграждение в размере 950 тыс. долл

08.09.10 | Законодательство

Суд признал незаконным ограничение рентабельности арендодателей торговых площадей.

08.09.10 | Госрегулирование

Бродский лишил украинцев секонд-хенда

08.09.10 | Госрегулирование

В Киеве запретят ночью продавать алкоголь

08.09.10 | События

Попов будет назначен главой КГГА

08.09.10 | Госрегулирование

Крым пересмотрит договора об аренде земли с супермаркетами

08.09.10 | Рейтинг

«Евросеть» по оценке Credit Suisse стоит от 2,6 млрд до 3,5 млрд долл.

08.09.10 | Ассоциации

В России Аптеки объединились